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新闻动态
  
高房价“下乡” 县城房价坚挺上演最后“疯狂”
一二线城市房价接近拐点之际,在楼市调控的最末端,县城房价正在上演“最后的疯狂”。记者了解到,目前河北部分县城或县级市房价涨幅迅猛,除了京津周边和省内几个重点城市周边以外,一些偏远县城房地产市场也异军突起,重演房价节节上涨的一幕。高房价“下乡”,是整个市场链条陷入群体性盲从的结果,还是地方经济的畸变?

  现状

  高房价“下乡”

  样本[最新消息 价格 户型 点评]一香河楼市之殇

  2009年之前,香河房价曾长时间在3000元/平方米徘徊,其间受金融危机影响,甚至曾经2000元/平方米都乏人问津。

  但在京城房价猛涨的刺激下,45公里之外的香河房地产价格也开始扶摇直上,并且吸引了众多的知名开发商的加入。

  “离北京45公里,半个小时到国贸[简介 最新动态],轻轨直达……”类似的宣传语彼时在香河随处可见,而且与周边的燕郊、固安等地如出一辙。

  燕郊一直以来作为北京“睡城”的尴尬位置广受诟病。单纯以房地产为卖点的当地经济缺乏其他产业的支撑,除了潮白河沿岸一批经常被选为电视剧拍摄取景地的高档别墅以外,整个燕郊的配套设施差距十分明显。

  尽管当地政府一直试图扭转这个局面,但一直跟不上房地产开发的速度。因此随着北京房地产市场的持续降温,燕郊楼市受到的影响立竿见影。

  相比之下,香河还有更多卖点,比如当地的香河家具城在周边甚具影响力,也造就了一大批拥有一定产业和资金基础的潜在购房群体。

  区位与产业基础的结合,使得香河楼市在上述一批大型开发企业的带动之下出现爆发式增长。2010年,香河房价已经涨到6000元/平方米左右,2011年持续上涨,个别高端项目售价接近万元。

  转折出现在2011年6月份,面对日益高企的房价,河北省下发了《做好环首都部分县、市房地产市场调控的通知》,香河县为落实通知精神,最近也下发通知:要求对香河县区域内新建商品住房预售和销售的价格进行限制,这也意味着北京人购房的热点区域———香河,即将成为全国首个实行“商品住房一律限价销售”的区域。

  调控指标分为三档:普通住房的销售均价控制在6500元/平方米,最高价不得超过7500元/平方米;而高档商品住房最高价将限制在11000元/平方米以内。

  记者了解到,土地风波和限价之后的香河楼市,虽然仍有京唐高铁之类的卖点,但是价格涨势过快的势头已有收敛。目前在售的楼盘,价格由4000-6000元不等,均价在5000元左右,相比省内其他县城,仍处于较高位置。

  样本二正定新区楼市冲动

  “这个价格,应该算是抄底价了,未来正定的房子绝对不止现在这个水平。”正定恒山东路上一个在售楼盘工作人员言之凿凿地告诉记者,“眼下正定不限购,投资时机非常合适。”

  4200元/平方米,古城正定因新区建设而重新焕发,而房价显然走在了前面。

  2009年,河北省政府提出石家庄要打造成500万人口城市的目标。石家庄借鉴国内外先进经验,结合石家庄市实际,做出北跨滹沱河、建设正定新区的决策。2011年5月份,正定新区建设破土动工。

  早于正定新区重点项目开工的步伐,一批房地产开发商早已凭借灵敏嗅觉落子正定。2007之前,正定本地商品房开发建设数量有限,但2008年开始,新建商品房如雨后春笋迅速增长。而当地房价也从最早不到2000元逐渐涨到现在的4000-5000元。

  大学毕业后做了海员的正定人小郭今年结婚,但他并没有选择在正定买房,“这个价格快赶上石家庄了,从配套设施和生活环境上来讲,我还是愿意在石家庄买房。”

  不过本地人被高房价挤走的同时,石家庄市区内的不少投资客却看上了正定新区未来的发展潜力。在正定已经拥有两个项目的房地产开发商张先生介绍说,他的项目以小户型为主,目标人群定位在市区内的房产投资客上,“现在看这个定位是对的,目前房子的销售情况要好于其他楼盘。”张介绍说,“市区内限购之后,很多以投资为目的的购房者只能将视线转移,石家庄周边的鹿泉、藁城、栾城和平山等县都吸引了大批投资者,但是正定的潜力应该是最大的。”

  样本[最新消息 价格 户型 点评]三房价的“宽城速度”

  在北京工作的王国强有意回老家承德宽城买套房子,“将来退休了,可以回老家养老,有山有水,会比在大城市里安逸。”但是“十一”期间回家走了几个正在卖的楼盘,王国强发现这房价涨得有些离谱。“2000年我离开家的时候,宽城街里商品房不多,好多都是单位集资建的,价格也就在1000元左右。2008年回家探亲时,房价已经开始涨了,每平方米到了2000元以上。”王国强回忆说,“现在已经涨到3000元以上了,而且5000多元的房子也常见,十年翻了4番,尤其是最近两年,涨得太快了。”

  虽然眼下宽城的房价跟王国强现住的北京东四环比起来还“差个0”,但是“三四千元的价格还是有些高了,毕竟是个小县城,面积十几平方公里,人口还不到10万人。”

  如果不是铁矿,这个深处河北最东北端的小县城仍有可能无法摆脱贫困的帽子。宽城县矿产资源丰富,主要有金、铁、煤、高岭土等各类矿产35种,已探明储量的矿种16种,开发利用矿产15种,探明黄金储量30吨,铁矿储量28亿吨,其中钒钛矿储量26.39亿吨,占全承德市总储量的35%以上。

  基于得天独厚的资源优势,冶金矿山采选及其压延业成为宽城工业经济的支柱产业。受益于此,宽城经济迅速起飞,经济总量和综合实力连续多年位居承德市首位。2011年上半年,宽城已完成财政收入9.04亿元。在纪念宽城满族自治县成立20周年的纪录片里,宽城提出了一个经济发展的“宽城速度”,显然,房价上涨的宽城速度同样毫不逊色。

  追访

  引领县城房价高涨的途径

  一二线城市房价接近拐点之际,县城房价为何能够仍能保持坚挺?而城市高房价又是如何一步步蔓延到县城的呢?

  采访中河北地产一位业内人士为记者分析了引发县城房价上涨的三个途径。

  首先,香河、燕郊、固安、涿州、高碑店、涞水以及青县等环京津县市,房地产市场更多受到北京影响。大城市的挤出效应客观上给这些地区的房价上涨带来了推力。

  其次,环石家庄的正定、藁城、栾城等地,受石家庄限购影响,承接了部分购买力的转移。而石家庄正在进行的一城一区三组团战略,也给了上述县市发展机遇,投资者认为具有发展潜力。

  而对于唐山的迁安、唐海,承德的宽城等县市来说,当地的经济发展使得房地产业成为继工业、农业之后,第三产业发展中最好的支柱行业。而且有一定的购买力支撑。

  上述人士认为,综合起来即三种途径,环京津特殊地理区位、中心城市挤出效应、以及地方经济发展中的产业选择。

  溯源

  县城房价为何能“接棒”

  在业内人士赵猛看来,三四线城市房价是在上演最后的疯狂。

  一二线城市房价接近拐点之际,县城房价能够“接棒”主要原因有三个方面,一是三四线城市是调控的最末端,受调控影响传递的最慢,比较滞后;二是三四线城市均不限购,一些投资购房需求进入到这些城市;三是受城镇化影响,三四线城市的买房需求量不小。“估计这种情况持续不了太久。”赵猛预计,如果二线城市像石家庄这样的四季度房价出现调整,预计三四线城市明年一季度将受波及。此外,银行信贷政策的影响是全国性的,对于县域市场也有较强的抑制作用。

  探讨

  县城不可承受房价之重

  “老家明明有房子,离县城不到10公里,但是对方提出的结婚条件之一是必须在县城里买套房,一下子40万元,对我来说太不现实了。”家住宽城县龙须门镇的小刘对记者诉苦说,当地不正常的房价让大部分本地工薪阶层承受不了。“三种人可以消费得起,一是矿主们,二是外面回乡的,三是下面各乡镇里有钱的。”小刘告诉记者,他感觉目前宽城的楼房似乎已经供大于求,因为很多楼盘建成之后一直空置,入住率不高,显然上述三部分人群无法支撑起目前的市场。

  而记者也了解到,房价和收入之间的悬殊差距已经让不少县城的房地产市场陷入类似奇怪的境地。

  来自邢台南宫的张先生告诉本报记者,南宫属于老区,经济发展并不快,人均收入比较低。以南宫市为例,工薪阶层每月收入在2000元左右,但南宫当地房价已经涨到了2500-3000元左右,“这明显是不正常的,本地人买不起,外地人也很少来,建成的房子卖给谁呢?”

  除了与收入不成正比之外,前述从石家庄主动转战正定的房地产开发商张先生坦言,并非所有县城都适合搞房地产开发,一二线城市的房地产市场发展模式不可复制,尤其是对某些县城来说,选择房地产作为三产支柱,风险可能大于收益。

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